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Acheter pour louer nécessite de choisir un bon emplacement et d’optimiser votre investissement locatif par le choix de vos locataires, la qualité du logement et en vous entourant le cas échéant de professionnels de la gestion immobilière.
Privilégiez le meilleur emplacement possible dans une ville. Si vous connaissez déjà cet endroit, vous serez plus à même de sélectionner les bons quartiers.
Acheter pour louer en loi logement par exemple dans une zone où la demande locative est forte afin que le logement soit moins soumis aux fluctuations immobilières. Si votre achat locatif se situe en périphérie d’une ville, veillez à ce que le quartier soit bien desservi par les transports en commun.
Pensez à la revente, renseignez-vous sur ce qui peut faire augmenter ou au contraire baisser la valeur de votre bien, par exemple si vous achetez un studio pour le louer dans un quartier où d’importants travaux de voiries sont prévus pour améliorer la qualité des infrastructures urbaines, l’appartement prendra de la valeur.
Acheter pour louer à proximité des commerces et des services vous permettra d’augmenter le potentiel de revente du logement. Si le prix du bien immobilier et son emplacement sont attractifs, encore faut-il examiner attentivement les charges, comme la taxe foncière ou les dépenses de copropriété (actuelles et à venir). Vous devez inclure celles-ci dans le loyer. Si ces frais fixes sont trop élevés, le rendement locatif sera moins performant. Mieux vaut alors opter pour l’achat d’un autre bien immobilier.
Vous pouvez aussi acheter un appartement pour le louer en vue de réduire vos impôts. Si vous poursuivez ce double objectif, privilégiez par exemple un achat en loi logement ou en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais l’avantage fiscal ne doit pas se faire au détriment de la rentabilité : si vous investissez dans un endroit peu attractif, vous ne trouverez pas de locataires et partant, ne percevrez pas de loyers.
Pour déterminer si votre locataire est solvable, demandez-lui plusieurs documents. D’abord, les documents prouvant les revenus du locataire : sa dernière déclaration d’impôt sur le revenu, ses trois derniers bulletins de salaire (prenez garde aux faux !), une copie de pièce d’identité, son contrat de travail ou une déclaration d’embauche. Lors de l’achat pour louer, vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés.
Vous pouvez également opter pour la garantie contre les risques locatifs (GRL). Il s’agit d’une assurance souscrite que vous pouvez déduire fiscalement. Soumise aux conditions de ressources du locataire, la GRL couvre les risques d’impayés supérieurs à deux mois et les dégradations.
Vous pouvez aussi opter pour un système de cautionnement, où une tierce personne mentionnée dans le contrat de location se porte caution pour le locataire. Mais vous ne pouvez pas cumuler ces options et devrez donc choisir entre ces systèmes (sauf si votre locataire est un apprenti ou un étudiant).
Vous pouvez également demander un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer (ou plus si vous pratiquez la location meublée). Si vous n’avez pas le temps nécessaire et si vous n’habitez pas à proximité du logement acheté, mieux vaut déléguer sa gestion à un professionnel de l’immobilier.
Enfin, proposer un logement en bon état dissuadera vraisemblablement votre locataire de le détériorer.