Loi Logement : tous les dispositifs à connaître en 2020

La France est un pays qui bénéficie d’un excellent dynamisme pour son activité immobilière. Les taux de crédits immobiliers sont historiquement bas depuis le début de l’année 2019 et les investisseurs affluent en nombre pour profiter de cette opportunité. Certains investissent dans leur résidence principale mais beaucoup choisissent d’effectuer un investissement locatif. La demande locative est telle dans le pays, qu’un investissement dans la pierre apparaît lucratif pour quiconque souhaite dans ce type d’opération. Revers de la médaille, certains bailleurs profitent de la forte de demande locative, pour abuser du type de location qu’ils proposent. Les abus peuvent être multiples : logements indécents, loyers sur évalués… Pour cela, le gouvernement a décidé de réagir depuis quelques années en introduisant tout un tas de loi logement, afin d’encadrer les locations en France et protéger au mieux les locataires.

Ci-dessous, les différentes loi logement actuellement en vigueur :

La loi logement fait feu de tout bois

Qu’est-ce que la loi Elan ?

La loi Elan est également appelée « Loi portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique ». Elle a été promulguée le 23 novembre 2018 et tend à favoriser la construction d’un plus grand nombre de logements tout en simplifiant les normes d’usage. Elle remet la transition énergétique, sujet d’actualité en 2020, au centre des priorités.

Les objectifs de la loi Elan sont finalement assez simple : il faut construite plus de logements de meilleures qualités, à des frais moindres. La restructuration du logement social et l’amélioration de la cohésion sociale sont les fers de lance de la loi Elan. Elle tend enfin à répondre aux besoins de toutes les populations en mettant en avant le concept de mixité sociale.

Qu’est-ce que la loi Alur ?

La loi Alur est un autre dispositif s’adressant au logement social, entré en vigueur en mars 2014 sous l’impulsion de la ministre de l’époque, Cécile Duflot. Le dispositif Alur tend à favoriser la rénovation de l’urbanisme sur le territoire, tout en respectant le droit au logement sur le territoire Français. La loi Alur concentre les objectifs de son dispositif à travers 4 grands axes de développement

Le droit au logement opposable (Dalo)

Le Droit au Logement Opposable (Dalo) intervient à la fin d’un long processus de demande d’accès au logement social. Il entre dans le cadre d’une première demande de logement infructueuse. Après celle-ci, le recours possible est la commission de médiation.  Si celle ci ne vous permet toujours pas d’accéder à votre logement, vous pourrez alors exercer un ultime recours face au tribunal administratif : le droit au logement opposable (Dalo).

Il s’adresse aux populations largement défavorisées :

Droit au logement opposable : l’ultime recours

Loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU)

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) axe son dispositif autour de 3 axes de développement. Elle tend d’abord à offrir plus de solidarité quant aux besoins en logement des populations. Elle donne aussi plus de place au développement durable en tentant d’optimiser les espaces urbanisés et ainsi limiter l’étalement urbain. Pour cela, le dispositif fixe des tailles minimales imputables au terrains constructibles.

Les transports en commun

La loi SRU fait la part belle aux transports en commun. Elle se bat pour l’urbanisme en réduisant l’importance des véhicules motorisés lorsque ceux-ci ne sont pas indispensables.

Corrections sur le droit au logement

Le dispositif apporte des modifications quant au rôle des bailleurs sociaux. Elle donne par exemple l’obligation d’effectuer un diagnostic technique avant le passage d’un immeuble en copropriété. Elle régule l’organisation d’une copropriété et sanctionne les copropriétaires qui manqueraient à leurs obligations.

Enfin, la loi SRU régule la législation sur la vente de terrains en rendant notamment obligatoire :

Le bail mobilité

Ce nouveau bail concernera uniquement les locations meublées. L’idée étant de proposer un cadre juridique plus approprié aux déménagements pour raisons professionnelles, principalement les étudiants, les personnes en formation ou en stage.

D’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, ce bail ne nécessite aucun dépôt de garantie du locataire. En revanche, le montant des charges forfaitaires n’a pas besoin d’être justifié par le bailleur, et ce dernier peut demander une caution au locataire.

Le bail peut être résilié à tout moment, en respectant un préavis d’un mois.

La loi Lagleize

La loi Lagleize est un dispositif initié par le débuté Jean-Luc Lagleize, qui a pour objectif premier de réduire la hausse des prix sur le foncier. Pour cela, elle s’appuie sur l’établissement d’organismes fonciers libéraux, plus respectueux dans leur manière de fonctionner. Le bâti et le foncier sont dissociés dans le cadre de ce dispositif.

Son but est de favoriser l’accès au logement au plus grand nombre comme l’avait expliqué le ministre de la Ville et du Logement, Julien Denormandie : « Tout l’enjeu de cette loi soutenue par le gouvernement est d’en permettre l’accès à un maximum de ménages ».

Le député Jean-Luc Lagleize

 

 


Logement : la loi ELAN fait feu de tout bois.

L’avant-projet de la loi Logement « Evolution du logement et aménagement numérique » (ELAN), a été votée au printemps 2018. Ses grandes nouveautés sont le bail mobilité, le bail numérique, la réforme de la copropriété et des permis de construire, le regroupement des organismes HLM et une nouvelle sanction en cas de non-respect de l’encadrement des loyers par les bailleurs.

 

Le bail numérique

Le bail numérique consiste à « créer un système d’agrément pour les outils numériques des professionnels de l’immobilier et un système de « bail numérique » qui permette la remontée d’informations sur les baux locatifs et leurs contenus » (article 53 de l’avant-projet de loi).

Concrètement, les contrats de location pourront désormais être dématérialisés et signés électroniquement. Cette réforme reste néanmoins floue, l’avant-projet de loi indiquant que le gouvernement mènera la réforme du bail numérique par ordonnances…

Un changement des règles de copropriété

La loi ELAN entend lever les blocages pouvant exister dans les copropriétés, en aménageant la loi en fonction de la destination et de la taille de chaque copropriété.

Par ailleurs, l’avant-projet de loi redéfinit les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété et celles relatives à la prise de décision par le syndic. Ainsi, dans les copropriétés de grande taille, un conseil d’administration remplacerait le système d’assemblée générale actuel.

Modification des règles d’urbanisme

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acheteur pourra réaliser lui-même certains travaux de finition et d’installation d’équipements qu’il se procurera lui-même. Une plus grande liberté serait également accordée au vendeur et à l’acquéreur pour l’installation sanitaire.

L’avant-projet de loi modifie l’échelonnement de paiement des contrats de construction de maison individuelle (CCMI), pour permettre le versement de sommes supplémentaires au constructeur avant la date de début de chantier, et non pas uniquement 10% du prix de la maison, comme c’est le cas actuellement.

Logements sociaux

La loi ELAN prévoit que les maires pourront réquisitionner des bureaux vacants et les transformer temporairement ou définitivement en logements (et pourront ainsi déroger à leur obligation de créer 25% de logements sociaux).

Le pouvoir exécutif souhaitant regrouper les offices HLM en baissant leur nombre, l’avant-projet de loi entend donc mieux mutualiser leurs fonds propres. Enfin, le texte veut encourager la mixité sociale et fixer davantage les loyers en fonction des capacités financières des ménages et non en fonction des « financements d’origine » (article 25 de l’avant-projet de loi).

Encadrement des loyers

Si, en cas de non-respect de l’encadrement des loyers fixé par la loi ELAN, le bailleur est condamné à baisser son loyer, il devra payer une amende administrative pouvant atteindre 25% du trop-perçu auprès du locataire. Cette mesure de l’avant-projet de loi interroge, dans la mesure où le système actuel d’encadrement des loyers a été récemment annulé à Paris et Lille par deux décisions judiciaires, bien que le gouvernement ait interjeté appel de ces jugements.

NB : Sous réserve de dispositions législatives futures

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Ainsi, les investisseurs pourraient :

Comment connaître le montant de défiscalisation d’un projet immobilier logement ?

Afin de calculer le montant de votre réduction d’impôt et la rentabilité d’un projet spécifique, réalisez vous même vos calculs grâce aux outils de simulation loi logement disponibles sur le site.

Les lois de défiscalisation précédentes en faveur de l’investissement locatif

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier neuf pour le louer. Ce procédé permet de se constituer un patrimoine afin de préparer l’avenir, réduire ses impôts ou protéger ses proches.

La loi Pinel

La loi Pinel 2019 a pris le relais de la loi Duflot et Pinel 2017, elle propose une réduction d’impôt de 21 % aux investisseurs qui se portaient acquéreur d’un bien immobilier mis en location.

La loi Scellier

La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation immobilière comme après lui la loi Duflot et la loi logement. Si le dispositif a été remplacé, il s’applique toujours à certains propriétaires et locataires.

La loi Wargon

La nouvelle ministre du logement du gouvernement de Jean Castex succédant à Julien de Normandie devrait, en septembre, mettre en place une nouvelle loi d’incitation à l’investissement locatif nommée la loi Wargon.