Quel loyer pour mon investissement en loi logement ?
La rentabilité d’un investissement logement passe énormément par le loyer. Avec la simulation de son investissement, c’est un élément à déterminer avec précision avant d’acheter. Il est cependant difficile d’estimer le loyer à appliquer pour être rentable et respecter les normes. Quelques éléments de réponse.
Veiller au bon rendement locatif
Pour être rentable, l’investissement en loi logement ne passe pas seulement par la défiscalisation. La location du logement permet de percevoir un revenu complémentaire et de rembourser son crédit.
Pour cela, il est essentiel que le bien immobilier acquis possède un bon rendement locatif. Diviser les loyers perçus par le coup d’acquisition permet d’ainsi d’estimer le rendement locatif brut de son logement.
Rendement locatif brut = (loyer mensuel x 12 x 100)/prix d’acquisition
En soustrayant les charges aux loyers avant de diviser par le prix d’acquisition, on obtient ainsi le rendement locatif net.
Rendement locatif net = (Loyers mensuels x 12 x 100 – taxe foncière – charges – frais de gestion) / Prix d’acquisition
Pour déterminer le loyer en lui-même, plusieurs éléments doivent être pris en compte. Tout d’abord la surface. Il faut calculer la surface habitable (hauteur sous plafond d’au moins 1m80). L’ensemble des caractéristiques de l’appartement doit être pris en compte. Présence d’une cave, d’un garage ou d’un grenier. Attention ces espaces ne rentrent pas dans la surface habitable. L’isolation les éventuels travaux réalisés ou encore la luminosité constituent des critères d’évaluation. L’emplacement de l’appartement joue également. Etage, adresse, quartier, environnement, proximité des transports en commun, commerces alentours… Autant éléments qui peuvent justifier d’avoir un loyer élevé.
En prenant en compte tous ces critères, essayez d’estimer un montant approprié. En appliquant la formule de calcul de rendement locatif, vous saurez si votre loyer estimé sera rentable.
Ne pas oublier les conditions du dispositif logement
Cependant, plusieurs contraintes ne peuvent être négligées lors de l’estimation du loyer. La loi logement impose notamment le respect de plusieurs conditions relatives à la location.
Le propriétaire a pour obligation notable de respecter un plafond de loyer. Pour déterminer le montant maximal d’un loyer en loi logement, il faut appliquer un coefficient multiplicateur.
Coefficient multiplicateur = 0.7 + (9 / la surface utile)
Ce coefficient ne peut dépasser 1.2. Il est ensuite multiplié par un plafond déterminé par le gouvernement. Ce plafond varie en fonction de la zone logement où se situe le logement.
Plafonds de loyer en 2017
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
|---|---|---|---|---|
| Barème de Base en € | 16.83 | 12.50 | 10.07 | 8.75 |