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Réaliser un investissement en loi logement implique de mettre en location votre bien acquis. Or, le risque de loyers impayés inquiète toujours les propriétaires. Des solutions comme la caution et l’assurance loyer impayés permettent de s’en protéger.
Bien qu’il s’agisse d’un phénomène rare (1% des locations), le risque de loyers impayés est bien présent. Cela devient un véritable manque pour le propriétaire, contraint de son côté payer ses charges. Faire face à plusieurs loyers impayés constitue donc une nuisance considérable au rendement locatif de votre investissement logement.
La solution la plus répandu consiste à demander une caution au locataire. Une personne proche du locataire (ami ou parent) se porte alors garant du versement des loyers. En cas d’impayés, vous pouvez alors demander au garant de payer le loyer. Il existe deux types de caution : la caution simple (rarement mise en place car difficile à appliquer) et la caution solidaire. Avec cette dernière, le garant s’engage comme le locataire au paiement des loyers. Il est donc directement contraint de payer en cas de manquements du locataire.
L’alternative à la caution consiste à recourir à une assurance loyer impayés. Elle peut être souscrite chez la plupart des assureurs. Cette assurance couvre le propriétaire contre plusieurs risques relatifs à son investissement locatif :
Toucher cette assurance implique de respecter quelques conditions. Il est par exemple nécessaire de s’adresser au locataire dans un temps imparti et défini dans le contrat. Cela doit passer entre autre par un courrier de relance ainsi qu’une mise en demeure. L’indemnisation du propriétaire se fait selon les plafonds déterminés dans le contrat.
Quelle solution choisir pour votre investissement immobilier ? Quelques détails complémentaires sont à prendre en compte. Il faut tout d’abord savoir qu’hormis dans certains cas, le cumul des deux dispositifs s’avère impossible.
Si sa mise en place est très simple, la caution comporte toujours le risque d’insolvabilité ou de mauvaise foi du garant (refusant de payer).
L’assurance loyers impayés, elle, semble garantir une certaine fiabilité. En revanche, la réalisation d’un dossier d’assurance peut être plus longue que la signature d’un acte de caution.
Il n’y a donc pas de réponse tranchée. Tout dépend de votre situation et de vos besoins en tant qu’investisseur. Sachez que cette problématique peut être abordée avec votre conseiller en patrimoine lors de la mise en place de votre investissement logement.