Logement : la loi ELAN fait feu de tout bois

L’avant-projet de la loi Logement « Evolution du logement et aménagement numérique » (ELAN), devrait être voté au printemps 2018. Ses grandes nouveautés sont le bail mobilité, le bail numérique, la réforme de la copropriété et des permis de construire, le regroupement des organismes HLM et une nouvelle sanction en cas de non-respect de l’encadrement des loyers par les bailleurs.

 

Le bail mobilité

Ce nouveau bail concernera uniquement les locations meublées. L’idée étant de proposer un cadre juridique plus approprié aux déménagements pour raisons professionnelles, principalement les étudiants, les personnes en formation ou en stage.

D’une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, ce bail ne nécessite aucun dépôt de garantie du locataire. En revanche, le montant des charges forfaitaires n’a pas besoin d’être justifié par le bailleur, et ce dernier peut demander une caution au locataire.

Le bail peut être résilié à tout moment, en respectant un préavis d’un mois.

 

Le bail numérique

Le bail numérique consiste à « créer un système d’agrément pour les outils numériques des professionnels de l’immobilier et un système de « bail numérique » qui permette la remontée d’informations sur les baux locatifs et leurs contenus » (article 53 de l’avant-projet de loi).

Concrètement, les contrats de location pourront désormais être dématérialisés et signés électroniquement. Cette réforme reste néanmoins floue, l’avant-projet de loi indiquant que le gouvernement mènera la réforme du bail numérique par ordonnances…

 

Un changement des règles de copropriété

La loi ELAN entend lever les blocages pouvant exister dans les copropriétés, en aménageant la loi en fonction de la destination et de la taille de chaque copropriété.

Par ailleurs, l’avant-projet de loi redéfinit les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété et celles relatives à la prise de décision par le syndic. Ainsi, dans les copropriétés de grande taille, un conseil d’administration remplacerait le système d’assemblée générale actuel.

 

Modification des règles d’urbanisme

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acheteur pourra réaliser lui-même certains travaux de finition et d’installation d’équipements qu’il se procurera lui-même. Une plus grande liberté serait également accordée au vendeur et à l’acquéreur pour l’installation sanitaire.

L’avant-projet de loi modifie l’échelonnement de paiement des contrats de construction de maison individuelle (CCMI), pour permettre le versement de sommes supplémentaires au constructeur avant la date de début de chantier, et non pas uniquement 10% du prix de la maison, comme c’est le cas actuellement.

 

Logements sociaux

La loi ELAN prévoit que les maires pourront réquisitionner des bureaux vacants et les transformer temporairement ou définitivement en logements (et pourront ainsi déroger à leur obligation de créer 25% de logements sociaux).

Le pouvoir exécutif souhaitant regrouper les offices HLM en baissant leur nombre, l’avant-projet de loi entend donc mieux mutualiser leurs fonds propres. Enfin, le texte veut encourager la mixité sociale et fixer davantage les loyers en fonction des capacités financières des ménages et non en fonction des « financements d’origine » (article 25 de l’avant-projet de loi).

 

Encadrement des loyers

Si, en cas de non-respect de l’encadrement des loyers fixé par la loi ELAN, le bailleur est condamné à baisser son loyer, il devra payer une amende administrative pouvant atteindre 25% du trop-perçu auprès du locataire. Cette mesure de l’avant-projet de loi interroge, dans la mesure où le système actuel d’encadrement des loyers a été récemment annulé à Paris et Lille par deux décisions judiciaires, bien que le gouvernement ait interjeté appel de ces jugements.

NB : Sous réserve de dispositions législatives futures

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Ainsi, les investisseurs pourraient :

 

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Les lois de défiscalisation précédentes en faveur de l’investissement locatif

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier neuf pour le louer. Ce procédé permet de se constituer un patrimoine afin de préparer l’avenir, réduire ses impôts ou protéger ses proches.

La loi Pinel

La loi Pinel 2018 a pris le relais de la loi Duflot et Pinel 2017, elle propose une réduction d’impôt de 21 % aux investisseurs qui se portaient acquéreur d’un bien immobilier mis en location.

La loi Scellier

La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation immobilière comme après lui la loi Duflot et la loi logement. Si le dispositif a été remplacé, il s’applique toujours à certains propriétaires et locataires.

La loi logement et son application